ЧТО НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В целях исключения порождения новых нарушений в сфере соблюдения прав граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разъясняю о новых правилах участников долевого строительства.

Например:

1. Этап выбора жилья.

1) Дольщику необходимо организовать для себя альтернативу хотя бы из 3 - 4 вариантов жилья. Такой простор выбо-ра может хорошо "отыграть" на этапе исключения застройщиков на следующих этапах и поможет не возвращаться к 1-му этапу вновь и вновь.

2) Рассматривать хотя бы пару районов в черте города или новостройке на стыке районов. Возможно, что отнесение к тому или иному району при фактическом местоположении практически в одном и том же месте может оказать влияние на цену и повлиять на выбор новостройки.

3) Допускайте отступления в части этажности дома, планировки (если нет особо жёстких требований к ней), метражу, планируемой высоте местонахождения будущего жилья. При наличии многих вариантов можно будет обеспечить се-бе свободу выбора.

Этап завершён, если вы определились с районом, 5-6 домами, в которых вас бы заинтересовало бы строящееся жильё, и в этих домах по плану будут строиться помещения нужной вам площади, комнатности.

2. Этап подбора застройщика.

Проверяем отзывы о застройщике по каждому варианту адреса новостройки: Много ли объектов застройщик строит одновременно? Давно ли работает на рынке строительства и какую имеет репутацию? Имеются ли судебные споры по качеству и факту передачи построенного помещения? Как часто и на какие сроки застройщик опаздывает со сдачей объектов? Имеются ли случаи долгостроев и недостроев? Это общая информация, которую нетрудно установить. И которая, тем не менее, может отвести от конкретной стройки ещё до этапа подробной проверки застройщика.

С 1 января 2018 года эту и другую информацию предполагается возможным получить из Единого реестра застройщиков, который является государственным информационным ресурсом и представляет собой систематизированный перечень юридических лиц, указанных в п. 1 ст. 2 Закона № 214-ФЗ и соответствующих требованиям настоящего Федерального закона (ст. 23.1 Закона № 214-ФЗ). (См. портал https://erzrf.ги/аbou)t.

Государственный Единый реестр застройщиков находится в ведении Минстроя России. Именно в Едином реестре застройщиков будет размещена предоставляемая Фондом информация об объектах долевого строительства, в отношении которых застройщиком уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд (подлежит размещению на сайте не позднее одного рабочего дня, следующего за днём поступления денежных средств на счёт компенсационного фонда (п. 4 ст. 11 Закона №218-ФЗ). Сведения, содержащиеся в Едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и подлежат размещению на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством Российской Федерации (п. 4 ст. 23.1 Закона № 214-ФЗ). Пока база данных только сформирована, и, очевидно, нельзя считать, что она содержит всю необходимую и понятную информацию для потенциального дольщика. Так, например, наличие хотя бы одного факта долго-строя или недостроя (замороженной на неопределенное время стройки) у одного застройщика должно как минимум насторожить будущего дольщика: не окажется ли он на таком же месте в аналогичных обстоятельствах?

Создаётся единая информационная система жилищного строительства, которую будет вести АИЖК.

2. Переходим на сайт конкретного застройщика.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения в информационно-телекоммуникационной сети Интернет сайта, в электронный адрес которого включено до-менное имя, права на которое принадлежат такому застройщику (далее – официальный сайт застройщика). Требование о раскрытии информации застройщиком установлено ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ.

2.1. Ищем информацию о разрешении на строительство, скачиваем в предлагаемом формате. Самая важная деталь – когда получено разрешение на строительство. Если оно выдано до 1 июля 2018 года (а пока эта дата ещё далеко), то застройщику не нужно соответствовать новым требова-ниям, внесённым в Закон № 214-ФЗ Законом № 218-ФЗ. И тогда наш процесс вступления в отношения долевого участия в строительстве будет осуществляться по Варианту 1. Если разрешение на строительство выдано после наступления 1 июля 2018 года (если не будут дополнительно вне-сены какие-либо изменения в Закон № 214-ФЗ), процесс вступления в отношения по ДДУ будут осуществляться по Варианту 2.

2.2. Знакомимся с проектной декларацией.

В проектной декларации, поданной после 01.07.2018, уже должны быть учтены все новые требования к застройщику.

2.3. Изучаем заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона.

2.4. Находим информацию на сайте о выбранном застройщиком способе обеспечения исполнения обязательств по договору.

Полный перечень требований к информации, которая должна быть размещена на сайте застройщика, закреплен в ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ.

Вариант 1 (действует на те дома, по которым разрешение на строительство выдано до 1 июля 2018 года). Из информации с сайта застройщика рекомендуется узнать, застрахована ли ответственность застройщика перед участниками ДДУ или обеспечены ли обязательства поручительством банка?

Сейчас застройщик по собственной инициативе может за-страховать свою ответственность перед участниками ДДУ. Такое право ему дано ст. 15.6 Закона № 214-ФЗ. Но обязан-ность страховать ответственность законом в настоящее время не установлена.

В связи с тем, что нормы Закона № 218-ФЗ в части исключения обязанности застройщиков страховать свою ответственность и/или обеспечивать исполнение своих обязательств перед участниками ДДУ поручительством банка вступили в действие с 30.07.2017 (см. ст. 13, 15.1 и 15.2 За-кона № 214-ФЗ), сохраняется вероятность, что ответственность застройщика по тем объектам, которые начали стро-иться ещё при действии старых требований закона, все ещё застрахована по долгосрочным договорам страхования или обязательства обеспечены поручительством банка (применялось на практике реже).

В настоящее время требование о поручителе (сопоручителях) по обязательствам застройщика есть только в отношении застройщиков, размер уставного капитала которых не соответствует требованиям Закона № 214-ФЗ (п. 51 ст. 25 Закона № 218ФЗ).

Если ответственность застрахована – это дополни-тельный плюс для доверия к застройщику.

Вариант 2 (действует в том случае, если разрешение на строительство выдано уже после 1 июля 2018 года).

Устанавливаем, соответствует ли застройщик требованиям Закона № 214ФЗ, действующим с 2018 года.

Отметим, что пока ещё нет ни одного застройщика, который бы соответствовал "драконовским" требованиям измененного законодательства.

Напомним эти требования:

Застройщик должен иметь статус специализированного застройщика; иметь опыт в строительстве не менее 3 лет; его руководство должно соответствовать новым требованиям закона (требования закреплены в ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ). Так, например, руководителем застройщика или главным бухгалтером застройщика не может являться лицо, имею-щее неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти, или лицо, в отношении которого не истёк срок, в течение которого оно считается подвергнутым административному наказанию в виде дисквалификации; бывший руководитель какого-либо застройщика, признанного банкротом (установлен трёхлетний срок давности для истечения запрета) и пр.; застройщик вложил в строящийся объект свои 10% и "заморозил" их на счёте в банке (размер собственных средств застройщика в пере-счёте от проектной стоимости объекта); застройщик одно-временно строит лишь один объект (согласно п. 1.1 ст. 3 За-кона № 214-ФЗ с 01.07.2018 застройщик не вправе одно-временно осуществлять строительство (создание) много-квартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство); у застройщика есть лишь один счёт в банке; застройщик не "закредитован" (размер задолженности – не более 1% от стоимости строительства). Данное требование установлено п. 1.3 ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ как требование отсутствия у застройщика обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строитель-ством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство; а в части размера в 1% - п. 1.5 ч. 2 той же статьи Закона; застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций (требование установлено п. 1.4 ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ); у застройщика нет спорной (оспариваемой) недоимки по налогам; застройщик не находится в стадии банкротства или ликвидации. Полный перечень новых требований к застройщику приведён в ст. 3 Закона № 214-ФЗ.

Информация о соответствии застройщика новым требованиям подлежит включению в проектную декларацию, за достоверность которой застройщик несёт ответственность (см. ст. 19 - 20 Закона № 214-ФЗ). При недоверии информации, размещённой самим застройщиком на своём сайте, можно осуществить собственную проверку некоторых сведений о застройщике. Проще всего провести проверку застройщика будет юридическим лицам, у которых установлена одна из справочно-информационных систем, позволяющих проверять контрагентов в системе требований ИФНС о проявлении должной осмотрительности при заключении сделок. Гражданин, не имеющий такой возможности, может почерпнуть сведения из источников открытого доступа (например, официального сайта ИФНС или Единого реестра застройщиков. Но объём полученной такой информации может не дать полного представления о застройщике.

Если возникают сомнения в соответствии застройщика новым требованиям, потенциальный участник ДДУ может либо сразу и полностью отказаться от предстоящей сделки по ДДУ, либо обратиться к самому застройщику (или иному источнику информации) с запросом о предоставлении допол-нительных документов, содержащих необходимые сведения для проверки такого соответствия новым требованиям За-кона N 214-ФЗ. Обязанность предоставлять информацию любому обратившемуся к нему лицу установлена п. 2 ст. 20 Закона № 214-ФЗ.

Узнаём, имеются ли уже заключённые с иными лицами ДДУ, дату их регистрации.

Нам это необходимо для того, чтобы определить, возникла ли у застройщика новая обязанность по уплате взноса в Публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее - Фонд), в составе которого образуется компенсационный фонд для вы-плат обманутым дольщикам. Новшество с взносами в Фонд было введено для защиты прав и интересов дольщиков. Принцип его действия почти аналогичен Агентству по страхованию вкладов (АСВ). Размер взноса - 1,2% от согласованной сторонами цены каждого ДДУ. При этом величина взноса может изменяться на основании федерального закона не чаще одного раза в год (п. п. 1 - 2 ст. 10 Закона № 218-ФЗ).

Исходя из того, что Фонд был зарегистрирован 20 октября 2017 г., начиная с 21.10.2017 регистрация первого ДДУ без уплаты обязательных отчислений (взносов) не допускается. В случае если первый ДДУ представлен на государственную регистрацию до 20.10.2017 включительно, регистрация такого договора и последующих ДДУ в отношении данного объекта недвижимости осуществляется с предоставлением застройщиком договоров страхования гражданской ответственности застройщика либо поручительства банка за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору (см. п. 17 ст. 25 Закона № 218-ФЗ).

См. дополнительно письмо Минстроя России от 19.10.2017 № 37701-ММ/07 "О начале деятельности публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства". Если первый и все последующие ДДУ регистрировались после 20.10.2017, то это уже гаран-тирует, что застройщик отчисляет взносы в Фонд. А, значит, интересы потенциального дольщика застрахованы уже более надёжно.

О работе Фонда, его задачах и гарантиях дольщикам можно почитать на сайте https://фонд214.рф/.

О том, сколько всего заключено ДДУ по застройщикам, можно узнать на сайте по ссылке: https:://фонд214.рф/dolshhikam/buiders/.

Важно! Уплата цены договора производится после государственной регистрации ДДУ путём внесения платежей единовременно или в установленный договором период (п. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).